Prawo budowlane w świetle projektowanych zmian
Proposed Poland Construction Law Changes: Overview of the most important issues
W dniu 12 lutego 2009 roku Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej „Nowelizacja”). Zgodnie z uzasadnieniem projektu Nowelizacji, ma ona na celu wprowadzenie ułatwień w prowadzeniu procesu inwestycyjnego poprzez znaczne skrócenie czasu niezbędnego do przygotowania inwestycji, co ma mieć pozytywny wpływ na rozwój gospodarczy i przyczynić się do wzrostu konkurencyjności polskiej gospodarki. Jeżeli proponowane rozwiązania wejdą w życie, istotnie zmieni się struktura całego procesu budowlanego.
Najważniejszym rozwiązaniem proponowanym przez Nowelizację jest zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Dotychczas, co do zasady, jakiekolwiek roboty budowlane można było prowadzić na podstawie ostatecznej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę, przy czym ustawa - prawo budowlane zawierała zamknięty katalog zamierzeń budowlanych, co do których uzyskiwanie takiej decyzji nie było konieczne. Ponadto, niektóre roboty budowlane, przede wszystkim te zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, można było prowadzić na podstawie stosownego zgłoszenia do właściwego organu. Inwestor był zobowiązany do powiadomienia właściwego organu o zamiarze realizacji danego zamierzenia budowlanego oraz do przekazania organowi odpowiedniej dokumentacji, a następnie po upływie 30 dni od dnia złożenia dokumentów inwestor mógł rozpocząć prace budowlane, o ile właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie sprzeciwił się temu w formie decyzji administracyjnej w wyżej wzmiankowanym terminie 30 dni. Według nowych przepisów, budowa obiektu budowlanego będzie, co do zasady, wymagała zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, zaś roboty budowlane będzie można rozpocząć po upływie 30 dni od dnia zgłoszenia tych robót, o ile organ nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej. Nowelizacja wskazuje także rodzaje robót budowlanych niewymagających nawet zgłoszenia, a także rodzaje robót budowlanych wymagających jedynie zgłoszenia, lecz nieniosących za sobą konieczności sporządzania projektu budowlanego. Jeżeli planowane roboty budowlane są zaliczane do przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko lub mogących znacząco oddziaływać na obszar NATURA 2000 i wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub oceny oddziaływania na obszar NATURA 2000, wówczas inwestor będzie musiał wystąpić o uzyskanie decyzji o rejestracji budowy. Przedmiotową decyzję inwestor uzyska w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia wniosku w tym zakresie. Należy jednak zwrócić uwagę na okoliczność, że organ będzie miał możliwość wezwania inwestora, w formie niezaskarżalnego postanowienia, do uzupełnienia zgłoszenia lub projektu budowlanego w terminie 6 miesięcy od dnia doręczenia postanowienia, przy czym organ będzie mógł wydać takie postanowienie tylko raz. W takiej sytuacji, 30 dniowy termin na wydanie decyzji o rejestracji budowy będzie biegł od uzupełnienia dokumentacji przez inwestora. Ponadto, Nowelizacja znosi instytucję zatwierdzania projektu budowlanego decyzją administracyjną, co dotychczas było dokonywane albo w ramach pozwolenia na budowę albo w ramach odrębnej decyzji administracyjnej.
Założeniem przedmiotowej regulacji jest zwiększenie aktywności organów administracji architektoniczno-budowlanej w stosunku do inwestorów. Jeżeli inwestor dokona zgłoszenia planowanych robót budowlanych i organ w terminie 30 dni nie zajmie stanowiska w tej sprawie, inwestor będzie musiał jedynie jeszcze zawiadomić organ nadzoru budowlanego o rozpoczęciu robót i może przystąpić do realizacji swojego zamierzenia. Przedmiotowa regulacja znacznie przyśpieszy proces inwestycyjny szczególnie w przypadku tych zamierzeń inwestycyjnych, które nie będą wymagały decyzji o rejestracji budowy. Dzięki proponowanej zmianie inwestor w stosunkowo krótkim okresie czasu uzyska informację o dopuszczalności lub niedopuszczalności realizacji swojej inwestycji.
Ponadto Nowelizacja znosi także obowiązek uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie. Dotychczas, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, inwestor musiał uzyskać pozwolenie na użytkowanie, o ile obiekt został wzniesiony na podstawie pozwolenia na budowę i należał do odpowiedniej kategorii obiektów bądź jeżeli organ nałożył na inwestora taki obowiązek lub gdy przystąpienie do użytkowania miało nastąpić przed ukończeniem wszystkich robót budowlanych. Ponadto, inwestor, który ubiegał się o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, był zobowiązany do zawiadomienia o zakończeniu budowy organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej. Zgodnie z założeniami Nowelizacji, do użytkowania obiektów budowlanych podlegających rejestracji można będzie przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, o ile ten nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Ponadto inwestor w dalszym ciągu będzie zobowiązany do zawiadamiania organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej, przy czym nowe przepisy zakładają, że taki obowiązek nie powstanie w przypadku niektórych kategorii obiektów, np. w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nowelizacja przewiduje także, że w określonych przypadkach inwestor będzie musiał uzyskać decyzję administracyjną potwierdzającą zakończenie budowy. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy organ wprost nałoży na inwestora taki obowiązek lub w sytuacji, gdy inwestor będzie chciał przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Z pozostałych zmian przewidzianych przez Nowelizację, warto zwrócić szczególną uwagę zmianę w zakresie postępowania legalizacyjnego. Według obowiązujących przepisów, istnieje możliwość legalizacji obiektu budowlanego wzniesionego bez uzyskania pozwolenia na budowę, o ile zrealizowana inwestycja jest zgodna z przepisami szczególnymi a także pod warunkiem wniesienia przez inwestora opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość jest każdorazowo ustalana dla konkretnej inwestycji, zgodnie ze wzorem i przelicznikami podanymi w prawie budowlanym. Nowelizacja zakłada jednolitą stawkę opłaty legalizacyjnej dla wszelkich inwestycji w kwocie 5 000,- zł. Przedmiotowa zmiana ma duże znaczenie praktyczne, gdyż opłaty legalizacyjne obliczane według aktualnych przepisów są znacznie wyższe. Przykładowo, legalizacja budynku mieszkalnego jednorodzinnego kosztuje obecnie dziesięciokrotnie więcej.
Reasumując, omawiana Nowelizacja dokonuje istotnych zmian w przebiegu procesu budowlanego. Najważniejszą konsekwencją proponowanych rozwiązań jest zmiana pozycji inwestora w stosunku do organów administracji architektoniczno budowlanej. Dotychczas, inwestor musiał oczekiwać na wydanie przez właściwe organy stosownych decyzji, co w sposób istotny wydłużało proces inwestycyjny, a zatem poprzedzający możliwość rozpoczęcia faktycznej realizacji inwestycji. Nowe przepisy ograniczą konieczność wydawania decyzji administracyjnych, co z całą pewnością wpłynie na szybkość postępowania, a tym samym na długość okresu poprzedzającego rozpoczęcie realizacji inwestycji. Według nowych regulacji, inwestor będzie zobowiązany jedynie stworzyć właściwym organom możliwość ingerencji w przebieg procesu budowlanego; jeżeli organy administracji architektoniczno-budowlanej nie skorzystają z tej możliwości, inwestor będzie mógł realizować swoje zamierzenia inwestycyjne bez przeszkód. Wątpliwości budzi natomiast nowa terminologia wprowadzona przepisami Nowelizacji: zamiast dotychczasowej decyzji administracyjnej pozwolenie na budowę, organy będą wydawać inną decyzję administracyjną - decyzję o rejestracji budowy, zaś zamiast decyzji – pozwolenie na użytkowanie organy będą wydawały inną decyzję - potwierdzenie zakończenia budowy. Choć zakres sytuacji, w których będą wydawane te decyzje, został zawężony w porównaniu do aktualnego stanu prawnego, sama istota zagadnienia pozostała niezmieniona. W związku z powyższym wydaje się, że te same zmiany mogły być zrealizowane w ramach ugruntowanych już w polskim systemie prawnym instytucji pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie.
Jak w każdym przypadku to praktyka stosowania nowych przepisów przesądzi o tym czy objęte Nowelizacją zmiany spełnią pokładane w nich nadzieje. Pozostaje mieć nadzieję, że założenia, które legły u podstaw Nowelizacji, nie zostaną unicestwione lub wypaczone w praktyce ich stosowania.
Należy zaznaczyć, że Nowelizacja zakłada wejście w życie omówionych regulacji po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Biorąc pod uwagę okoliczność, że zgodnie z informacjami przekazanymi przez Biuro Prawne Kancelarii Prezydenta RP do dnia 22 kwietnia 2009 roku omawiana ustawa nie została przesłana Prezydentowi do podpisu, przedmiotowe regulacje wejdą w życie najwcześniej w drugiej połowie bieżącego roku.
